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在“返价”风波渐渐平息之时，房贷市场又掀起了首付比例以及利率提高的浪潮。就在银监会刚刚否认了“首套房贷首付比例提至五成”的传言时，建行、中行、农行在浙江、广东分行首套房贷首付调至四成的消息又引发关注。
而本报记者从北京各国有银行与股份制银行处了解到，北京各行目前并未明确下发提高首套房贷首付比例的政策，房贷利率也基本上执行基准利率，但并不排除部分银行上调首套房首付比例的可能性。
“提高首付比通知随时可能出”
“最近接到很多咨询电话，都是咨询住房贷款利率的。”中国北京一支行信贷部张姓副主任告诉本报记者，“目前，我们还没有接到关于提高个人购房贷款首付比例的通知，原则上仍然执行首付三成，贷款利率不低于基准利率的1.1倍。”
不过，张主任还表示，“现在，提高首付比例的通知随时都有可能出来，所以个人按揭贷款的具体政策是随时调整的。而且，根据工行总行的规定，各分支行可以根据申请人的具体情况以及所购房屋情况，在首付比例及贷款利率上有不同幅度的调整。”
事实上，本报记者电话咨询了工行、农行、中行、建行和交行五大国有银行的客户服务热线，都表示“未接到总行通知，在北京仍然执行原来的政策要求”。
同时，也有一部分银行表示暂停受理房贷申请。“我们暂时不受理房贷。”中行某支行工作人员表示，至于何时能恢复受理，她说要等通知。
不仅如此，目前部分国有银行已经对资质不好的客户上浮了基准利率。工行北京一支行个贷经理表示，资质不好的客户利率水平一般会上浮10%，甚至更多。
目前，像浙江、广州等地首套房首付提高到四成的现象还是属于地方性的，这跟当地的市场成交有关。成交量高的地区，银行贷款发放相对紧张，利率会提高，首付也会有所增加。银行提高首付在一定程度上会挤压出刚性需求中的非理性需求。北京中原地产三级市场研究总监张大伟表示，这种首付提高的政策暂时还不会蔓延到全国。
放房贷也看与开发商关系
据记者了解，目前北京地区各股份制银行出于对信贷风险的控制，已经各自根据客户资质和与开发商关系划分了首付比例和利率优惠等级。
5月11日，记者电话联系了招商、民生、光大、、中信等股份制银行。其中，、表示，目前首套房贷仍将执行三成首付，但事实上，“由于政策上对银行执行房贷首付比例上并没有硬性规定，因此，根据客户资质各行仍会有所上浮。”北京一支行个贷部主任汤朝晖向记者表示。
而深发展北京某支行信贷部工作人员表示，目前深发展对于关系较好的开发商楼盘，仍然可以实施现有政策。深发展个贷咨询经理吴女士向记者表示，如果是有合作基础的开发商楼盘，银行会直接和售楼中心签订合作协议，这样比较方便。“如果和我们银行没有合作，我们受理一次就得去现场拍一次照片核实，非常麻烦。”她告诉记者。
另外，如资质不好的客户，比如一些还款压力大的客户，“这就不好说了，贷款基本批不下来。”吴女士表示。
张大伟向记者表示：“在当前的经济形势下，经营性抵押贷款、中小企业贷款反而会带来更好的利益，尤其是现在国家对房地产市场有所调控，所以银行暂停或者压缩个人住房按揭贷款的规模也并不奇怪。”
开发商称将顺势调整营销
记者采访的多位业内专家一致认为，银行执行首套房贷政策日益严格，这让本已经低迷的楼市成交“雪上加霜”。
事实上，进入5月的北京楼市新房二手房环比4月下旬成交量均有明显下调，其中二手房下调幅度更是高达46.3%。而且北京出现新房二手房多个楼盘零成交，个别楼盘甚至长达半年时间零成交。
而据“链家地产”市场研究部的一份统计显示，位于北京通州区的珠江丽景家园，去年12月中旬获得预售资格，至今没有成交；同样位于通州区有1600多套房屋的金隅花石苑，去年11月底开盘，至今只签约了1套。
“链家地产”首席分析师张月分析，基于当前市场情况长期零成交的楼盘将会越来越多，对于开发商来说，楼盘零成交导致其资金难回笼，在当前的经济政策之下，开发商贷款的难度增加，融资渠道有限，部分开发商若资金紧张，将可能会率先降价销售。
北京一位项目负责人向本报记者表示：“这一轮调控政策的力度比较大，尤其现在银行贷款控制得严，都对我们项目的销售和回款造成麻烦，公司也会顺势调整一部分营销策略以应对这一变化。”
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“一房一价”遭遇执行缩水 开发商标注被指不靠谱
国家发展和改革委员会日前发布通知，要求房地产开发企业必须按照《商品房销售明码标价规定》，执行“一房一价”政策。记者在广州采访中了解到，“一房一价”遭遇“执行缩水”，新政效果面临“打折”。
对此，业内人士称，“一房一价”意图虽好，但执行的尺度模糊，建议调控措施还需更加精准，可考虑与成本核算结合起来，防止开发商乱报价，进一步规范房地产市场秩序。
“一房一价”意在挤出价格泡沫
年3月16日，国家发改委发布《商品房销售明码标价规定》，规定从5月1日起，商品房销售必须明码标价。对违反明码标价规定未执行“一房一价”的房地产开发企业，将处以每套房5000元罚款。构成价格欺诈的，将没收违法所得，并处违法所得5倍以下罚款；没有违法所得，处5万元以上50万元以下罚款。
业内分析人士称，出台“一房一价”政策意在规范市场，挤出房地产价格泡沫。根据发改委“一房一价”的规定，开发商需要公开的资料包含预售许可证、土地性质、土地使用起止年限、套内面积、优惠折扣、每套商品房销售状态、楼号、楼层、房号、每平方米单价、每套销售总价、物业服务内容和收费标准等超过30多项内容。
另外，根据《商品房销售明码标价规定》要求，商品房销售明码标价后，各地开发商可自行降价，但涨价必须重新申报。
广东中原地产代理有限公司研究部经理李毅华认为，明码标价之所以备受关注，就是因为明码标价的意图直指稳定价格预期，这将使得开发商无法采取开盘后随意涨价的惯用手段。
“房价不再是天马行空设想出来的，而是基于一定成本价的基础上测算出来的。如果监管到位、执行得当，‘一房一价’有望最大限度挤出房价泡沫。”李毅华说。
“执行缩水”效果大打折扣
“详细标注每套房的所有信息是不可能的，现在您看到的是参考价格，最后的成交价格还要综合考虑很多因素，比如付款方式、按揭形式等等。”广州的大学馨园售楼部导购说。
记者发现，广州地区大部分楼盘执行“一房一价”的形式多是在销售大厅的公告栏上张贴或是装订成册供购房者查询。但公示的内容多仅限于每套销售总价、房屋面积等几项信息，而没有公布《商品房销售明码标价规定》中要求公示的其他内容。
对此，广州市房地产行业协会会长黄德文表示，目前各楼盘执行“一房一价”的方式不一，有些楼盘仍在“对付”。有关部门应该加强巡查，规范楼盘执行“一房一价”政策。
家住广州市的购房者刘芬女士说，开发商搞“一房一价”并未让她觉得减轻多少压力，因为公布的价格与实际成交价格还是有很大的差距，关键是房价也并未因此下降。
“我在看楼时发现，开发商标注的‘一房一价’不靠谱。在荔湾区看到一个楼盘，‘一房一价’公示价格居然高达5万元/平方米，明显高出周边楼盘价格。而且说是标价，也就只标注一个房屋总价，对于购房者来说，没有任何意义。” 刘芬女士说。
广东省房协会会长蔡穗生认为，实行“一房一价”政策的初衷并不是为了压制房价，而是规范房地产市场秩序。稳定房地产市场价格预期。对此，业内专家建议，应在执行过程中遏制开发商将“一房一价”的“价”随意抬高，如果任由开发商标价，那么执行效果势必大打折扣。
专家呼吁调控措施还需“精准一些”
“开发商‘一房一价’的定价依据是什么？公众需要合理的说法。”广东外语外贸大学教师袁瑾说。
广东中原地产代理有限公司研究部经理李毅华称，“一房一价”本身只是起到一个防止开发商开盘后随意涨价的作用，因此，房地产的交易信息需要向公众进一步公开。
“以大学馨园为例，开盘的吹风价是每平方米1万元左右，一期开盘价格达到每平方米1.7万元，而现在二期开盘标注的价格是每平方米2.6万元。开发商同时拿的一块地皮，前后的开盘价格相差如此之大，为什么？希望‘一房一价’能够切实遏制开发商乱涨价的行为。”袁瑾说。
业内人士称，“一房一价”意图虽好，但执行的尺度模糊，建议调控措施还需“精准一些”。一方面，可与开发商的成本核算结合起来考虑，防止开发商乱报价；另一方面，还要严格审核销售的利润率是否在合理区间、价格标准是否与周边楼盘的成交情况脱节等，达到遏制开发商随意报价、扰乱市场秩序的目的。（新华网） |
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发表于 2019-4-10 10:59:20